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_专家:地方政府为开发商囤地提供温床

2017-11-20 09:54

中原地产:囤地运动愈演愈烈

中原地产研究中心近日发布的一项研究报告称,知名开发商于2003年至2009年上半年间获得的住宅土地中,“在售”和“售完”的地块占43%,剩余57%的土地尚未形成实际供应。

报告称上述数据是由万科、保利、金地等40家知名开发商6年多来在北京、广州、深圳等12个重点城市的拿地及开发情况统计而来,统计地块共计270幅。中原地产研究中心认为,大量已出让的土地没有转化为商品住宅而上市是造成了目前楼市短期供应的紧缺,形成了“地荒”假象。

中原的报告显示,2007年上述开发商在12个城市公开市场获取的土地数量最多,达到122幅,占样本总数的45%。按照土地开发周期两年时间计算,2009年应该是2007年土地全面形成供应入市的时间。但从样本数据看,截至2009年上半年,仍有20%的土地闲置。此外,开发商在上述城市的在售项目中,2007年拿地的项目地价比重最高,平均值达到38%,远高于市场平均地价比重25%。2007年土地成本偏高导致当年众多“地王”缺乏入市动力,当年的样本中有18幅“地王”,其中4幅已退地,7幅目前仍处于闲置状态,7幅已转化为实际供应,但楼板价与周边房价比接近90%,其中两幅“地王”的楼板价甚至超过了周边楼盘价格。

中原的报告还显示,今年年初,各地土地出让还以底价成交为主,但进入二季度后,一些重点城市土地交易趋于活跃,地价快速攀升甚至出现“地王”。今年上半年,上述重点城市热门地块的楼板价与周边房价比平均超过70%。

开发商:“囤地”是必须的

近日,国土资源部网站刊发了一篇题为《单增供地难稳房价》的文章。此文将高房价矛头指向开发商囤地,引来热议无数。

这篇文章称,假设政府平均每年无条件地向全国开发商出让1亿平方米住宅建设用地,看起来土地供应量大大增加了,可是这些土地到了开发商手里,可能马上就会被囤掉7000万平方米,只拿出其中的3000万平方米慢慢规划和开发。

“国土部这篇文章从表面上看逻辑是对的,但从背后的原因来看,如果明天地价是下跌的,开发商就不会囤地,其实开发商的预期就是明年后年土地供应不足。”潘石屹称。

潘石屹认为,如果国土部能够把原来定的条条框框的东西打破,能够按照中国城市化进程的需要供应土地,这才是让中国房价不会上涨20%,甚至30%的真正原因。

任志强则表示如果国土部加大土地供应,开发商就不会去囤地。

据国家统计局的数据显示,今年前七个月,全国房地产开发企业完成土地购置面积16309万平方米,同比下降25.8%。开发商购进土地面积的减少,开始令市场开发商担忧两三年后房源供应是否充足。

“房地产是要囤地的,手里有粮心中才不慌。”华远地产(10.82,0.18,1.69%)董事长任志强在近期对2009下半年楼市新格局进行预测时公开表示,现在商品房的供应指标越来越少,今年也同样,国土资源部说的81个城市增加这么多供应量,80%是经济适用房,20%是商品房。如果担心下一顿没有了,房地产是要囤地的。土地市场日渐火热,但华远却表现得异常保守,更没有在一线城市的土地拍卖会上露过脸,今年以来尚无新增土地,截至今年4月,华远的土地储备仅为236万平方米。

华远地产董事长任志强此前曾公开表示,华远还不太属于有扩张能力的企业,因为有很多融资问题还没有解决,“与其他开发商不同的是,华远前几年已经持续拿了一些土地,并且公司只在风险可控的价格范围内拿地,不拿天价地块,华远绝不去做超过自身风险承受能力的事”。

事实上,之前一直深耕京城的任志强已经有四年时间没有在北京收获过土地了,任志强在近期举办的2009博鳌房地产论坛上表示:“北京的土地拍卖也涨价,最好的地都卖得很高,按现在的情况我自认我没能力,举不了那么高的价,也不主张拍那么高价。”

对于下半年的土地市场,任志强认为如果土地供应量不增加,地王频频诞生的情况还会继续存在。“大家都说出现了很多天价地,成为很可怕的情况。但是土地整个供应量并没有上升,同比下降25.8%,我们并没有看到政府加大土地供应量,下半年如果不能增加土地供给,将出现更严重的问题。”任志强如是称。

国土部:每年供应的土地开发商都建不完

针对近期部分开发商“保18亿亩红线导致建设用地供应量不足”、“地荒引发房价飞涨”的言论,国土资源部总规划师胡存智回应:我国城乡发展建设用地预留数量是足够的,对开发商闲置及低效利用土地,国土部将进一步予以规范。国土资源部有关负责人说,最近有的房地产开发企业大量储备土地成为媒体关注热点。如果房地产开发企业“囤积”土地不及时开发,会进一步加剧房地产市场土地供求紧张程度。人为哄抬地价,不利于市场健康发展。为防范房地产开发企业“囤积”土地,缩短土地开发周期,促进供应土地及时开发,尽快形成商品住宅供应。

国土资源部明确表示,在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下,下半年要加强土地的批后监管,防止趁机搭车圈地。今年以来,由于拉内需保增长的需求加上土地审批程序的简化,各地用地量持续增加。国土资源部耕地保护司司长、中国土地学会副理事长兼秘书长朱留华说:“差不多(同比)增长20%左右,是在控制的范围之内。”

据记者了解,国土部防开发商“圈地”在去年就明确指定了一系列具体措施:一是要求实行“净地”出让。对于拟出让的土地,要在理顺土地产权和经济关系的前提下,进行统一规划,统一进行基础设施建设,形成基础设施较为完备的熟地,按“净地”分宗出让。二是合理控制单宗土地出让规模。大宗地出让不利于市场竞争,不利于市场调控,要控制单宗土地供应规模,以增加土地供应宗数,吸引更多中小开发商参与竞争,防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地,形成“垄断”。三是规定每宗土地开发建设时间。每宗地开发建设时间原则上不得超过3年,确保供应出去的土地能够及时形成住房有效供应。第四是加大闲置土地处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的,要依法征收土地闲置费,并责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发,坚决无偿收回。

就囤地和房价问题,中国房地产研究会副会长顾云昌近期表示,如果土地供应量加大后依然供不应求,说明供应不足。他认为,前几年房价增长过快,是因为宏观经济政策各方面不支持供应量。现在的情况是在放松银根的同时,在保护18亿亩耕地的前提下也要放松地根,因为越少才会越囤积。

不过,放松地根的说法似乎难以获得土地管理部门的认可。在今年两会期间,国土部部长徐绍史曾强调,在保增长和保耕地红线两大背景下,银根可以松但地根不能松。

胡存智表示,目前及未来我国土地利用总体规划已保证了城乡发展基本条件。据国土部规划,到2020年,城乡建设用地按人均127平方米安排,这一数字发达国家是82平方米左右,发展中国家是87平方米左右,因此不存在“保耕地致建设用地供应量不足”。此外,来自国土部的统计显示房地产用地供应依然“充足”,今年上半年房地产开发用地供应31198.01公顷(约合3.12亿平方米),占当期土地供应总量的32.7%。

胡存智表示,3.12亿平方米的房地产供地面积都是指成交面积,并未涵盖政府已经有供地计划但实际未成交的土地。目前并不存在土地供应不足的问题,国土部门每年供应的土地开发商都建不完。

专家:地方政府为开发商囤地提供温床

长期以来,房地产开发商拥有土地的数量以及获取土地的价格,在业界一直被视为“绝密”,购房者对此更是一头雾水。虽然建设部对“地荒论”作出过驳斥,但记者发现,在不少地区,土地价格、待开发土地面积等信息之不透明、不对称,已成为推动住房价格飙升的重要因素。

“历史的供应过剩和当前的供应不足,加剧土地供应的‘时空’矛盾,此即囤地之祸。”经济学者易宪容表示,政府部门为促使存量土地开发、减少新增存量土地,必须严格控制新增供地规模,而当前的土地供应减少又导致新增地价狂飙。新供土地价格一涨,囤积的土地自然就溢价,这就对存量土地闲置“待价而沽”形成了反向激励:闲置越久,溢价越多。于是,大量批而未动的土地,通过所谓项目公司股权转让的形式,在三级市场上高价转手也就不足为怪了。

易宪容认为,就土地供应而言,假设政府平均每年无条件地向全国开发商出让1亿平方米住宅建设用地,看起来土地供应量大大增加了,可是,这些土地到了开发商手里,可能马上就会被囤掉7000万平方米,只拿出其中的3000万平方米慢慢规划和开发。由此可见,如果一味强调供地,而忽视了供地后的严格监管,增加土地供应的实际效果将大打折扣。当务之急是在增加土地供应的同时,加强土地出让后的开发利用监管,实时公开开发商土地开发利用进度,保护购房者的知情权和监督权。同时,要问责纵容开发商囤地的地方政府,让房地产开发中的腐败现象无处藏身。

“首先是消化掉那闲置的57%的地块,加大监控惩治手段使这些土地从‘待开发’和‘规划在建’的‘未知将来时态’转化为‘现在进行时态’。”复旦大学教授尹伯成认为,在此问题上,出售土地的政府权力在后续管理上不能缺位,如通过促进规划实施加大对开发商的督促处理力度;如对开发商建立诚信档案,一旦查明开发商囤地,将在土地市场上对其设立限制门槛等。对于开发商而言,则要言而有信,兑现市场承诺,担当起和“地王”相称的责任来,哪怕地价成本过高。其次是合理规划土地资源,对于挂牌出售的土地不能一卖了之,对开发商购地、开放、开盘、售房进行全过程的风险监控,有必要实行土地闲置风险金缴纳制度,让开发商无限承担土地闲置的市场成本,防止风险转嫁给政府和买房者。此外,大众舆论也不要炒作“地王”,避免造成市场误导。对于实在消化不了的闲置地块,由国家回笼统一调配。但是对于违约的一方,开发商的市场准入资格也要限制甚至取消。

“一些地方政府将土地作为城市经营的重要手段,也为土地商囤积居奇提供了温床。”尹伯成表示,开发商手中究竟有多少闲置土地,对于这个影响住房消费心理的重要问题,普通百姓是没有知情渠道的。囤积土地是开发商利用不可再生资源待机获取高额利润的重要方式,本该受到政府有关部门的严格监管。但是,国家整顿土地批租背景下愈演愈烈的囤地风潮,显示出有关方面对此缺乏有效的制约手段。

“如何促使闲置土地变成有效供应成了眼下楼市调控必须破解的难题。”尹伯成教授认为,房价上涨,地价难辞其咎。调控房价,务须调控地价。调控地价,就必须保障土地的有效供应,而要保证投放市场的土地能发挥实际效用,就得执行严格的“土地闲置”回收政策。

尹伯成建议,一方面,增加土地供给,推行价格和面积的双限制政策,确保低收入保障住房的用地来源;另一方面,必须严格执行闲置土地逾期回收的政策,甚至可以考虑开征土地闲置税。同时,地方政府部门还要严格查处三级市场上的不法土地交易行为。只有让囤地无利可图,市场的有效供应才可能保证。从远期来看,还必须改革土地出让制度,弱化地方在房地产领域的利益驱动。

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